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2018中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会_中房网

文章来源:未知;时间:2019-07-07 03:03

今年是中国房地产500强测评活动开展的第十个年头。十年来,我们的测评始终坚持科学、客观、公正的原则来完善方法体系,准确真实展现标杆企业的竞争优势,中立客观总结行业先进经验和问题教训,使得我们的测评成果已经成为全面评判房地产开发企业和供应商综合实力及行业地位的重要标准,也成为国内外观察、了解中国房地产行业发展的重要窗口。[详细]2017年市场,是非常精彩的市场。中国房地产有了一个非常大的亮点,就是行业的规模再创新高,从过去的十年情况来看,整体房地产的行业规模都在不断的螺旋上升过程中,而在2017年创造新高。[详细]作为中型房企在红海行业里需要把握住自己的策略。东原的策略,一是核心业务还是保持增长,规模是未来第一个通行证,拿不到不能继续在行业待下去;第二是立足于建立自己特色,以创新去构建差异化的竞争力。[详细]在中国房地产市场要混下去,一定得到一个“单向冠军”,中国土壤没有办法产出“全能冠军”,这个在未来仍然无法产出,这些企业都是依靠夺取“单向冠军”求生存谋发展,获取更多资源。[详细]在最近或者去年开始,感觉到日子越来越难过,体现在政策难过、融资环境难过、市场方面难过。从百强企业规模上讲,没有规模万万不能,但是规模也不是万能。[详细]迎合政策导向,下沉再继续下沉,凡是政策鼓励的,必须去尝试,而政策鼓励不去尝试,我们一定会错失机遇,所以今年我们认为三线城市,特别是棚改,仍然是房企增长最强引擎。[详细]随着社会经济进入了新时代,房地产业也进入新的期,新整个产业面临的形势、环境有很多新的特点。论坛就请各企业对整个形势的认识,对行业的把握,对自身企业发展的期许,畅谈新时代如何抓住新机遇。面临着新挑战,如何能够乘风破浪,与时代共成长?2017年,房地产调控政策持续加码,房地产市场格局巨变,城市分化进一步加剧,一线城市成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市持续推进去库存。虽然政策收紧导致增速有所放缓,但全国房地产市场仍取得销售突破。年内全国商品房销售金额实现13.37亿元,销售面积实现16.94亿平方米,同比上年分别增长13.7%和7.7%。企业格局方面,行业集中度加速攀升,碧桂园、万科、恒大全年业绩则突破5000亿元,TOP20房企销售金额与面积市场占有率进一步提升。中国房地产测评中心根据经过客观、公正、专业和科学的测评研究,形成了2018中国房地产开发企业500强榜单。其中,恒大集团继续位列榜首,全年销售金额5009.6亿元。碧桂园、万科分列榜单第二、三位。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。另外,从近十年500强测评活动中,百强变动相对较大。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看,华东、华南、中部、华北、西部和东北六大地区分别占500强的43.31%、16.73%、16.73%、13.39%、6.30%和3.54%的席位。其中,华东和华南两区域经济表现优异,区域企业数量占比超过60%,华北地区企业占比有所提升,区域内发展势头良好。2017年,500强房地产开发企业总资产均值为478.09亿元,同比增长28.52%,增速较上年上升3.92个百分点;净资产均值为107.76亿元,同比增长17.03%,增速较上年减少了13.50个百分点。整体来看,500强房地产开发企业总资产规模继续保持了稳步积累的态势,净资产规模增速在负债增加的压力下有所放缓。2017年,房地产市场表现向好,行业集中程度进一步提高,百强房企销售业绩持续领先,年内千亿房企数量创下新高,达到17家。受益于上半年良好的销售势头,以雅居乐、中海、龙湖、碧桂园、华润、世茂、富力、远洋、融创等为代表的不少房企在均在年中调整了全年销售目标,并于年底超额完成销售目标。从本次500强测评结果来看,2017年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的37%,销售面积总计约占500强总销售面积的40%。总体来看,房地产行业集中程度加速攀升,百强企业年内加速销售,市场占有率进一步提高,百强之后的中小型企业销售增速或有放缓。2017年,两会明确房地产调控目标和方向,继续加强房地产市场分类调控,房企融资渠道持续收窄。长期偿债能力方面,500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%,较上年小幅上升1.39个百分点;净负债率均值为70.45%,较2016年上升1.41个百分点。2017年,房企持有现金较为充裕,短债压力略微降低。2017年,得益于市场销售的持续增长,全年房地产开发企业到位资金保持增长。从房地产开发投资资金来源来看,2017 年,房地产开发企业到位资金 156053 亿元,同比增长 8.2%,增速较2016年有所放缓。在严格的限购限贷政策作用下,预收账款的稳健增长为未来的业绩释放提供了一定的保障。2017年,房地产企业融资环境显著收紧,各项政策包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等,对房企短期内融资也造成一定压力。在融资成本上,房企境外债、公司债及中票融资成本在2017年均呈现上升趋势。2017年,500强房地产开发企业净利润均值达7.57亿元,同比增长18.06%。与此同时,500强房企三项费用均值达7.80亿元,三费占营收的比重为11.08%。500强房企中超过六成企业销售费用、管理费用和财务费用增长率高于营业收入增长率,三费占营业收入比率较上年有所上升,反映了年内调控政策下房企经营压力的增加。2017年,500强房企总资产收益率均值为2.76%,较2016年上升了0.39个百分点;净资产收益率均值为5.35%,较2016年上升了0.64个百分点;成本费用利润率均值为17.04%,较2016年上升了4.01个百分点。由于2017年内结算收入主要为2015年以后所售项目,房价处于上涨趋势,因此,房企盈利能力仍表现良好。在住宅开发盈利能力受政策和市场影响不断压缩的趋势下,房企对多元化业务拓展和优化城市布局的探索日益活跃。在全面提升盈利的同时,各梯队房企表现亦有所分化,大型房企通过规模化优势持续提升市场占有率,并加大合作项目开发、资产重估处置等助力企业发展,盈利能力保持在行业高位并呈逐年上升趋势。从整个行业来看,2017年房地产持续承压,整体高速增长乏力。一方面,政府本轮调控的决心大,从供给和需求两侧入手双管齐下大力整改房地产市场。另一方面,随着城镇化红利的逐步消退,与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入"白银时代"。在此背景下,一些优秀的房地产开发商迅速调整城市布局,积极把握市场机遇,最终实现逆市上行、快速增长。在多方因素的共同作用下,房企分化态势加剧,呈现了两极化发展趋势,随着行业野蛮成长时代的结束,房地产市场进入了强者恒强的王者时代。随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧,百亿房企在大规模抢收后纷纷开始思考应对行业变局的良策。为了谋求长远发展,众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主。如长租公寓、特色小镇、文旅地产等2017年,在销售带动下,大型房企拿地热情高涨,积极补仓。数据显示,50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%。2017年,日益高企的地价同样促使联合体拿地成为最新潮流。联合拿地不仅可以减轻资金压力,还将竞争对手变为合作伙伴,如此可避免哄抬土地价格的现象,有效分散市场风险,提升利润率,三则实现了产品研发、销售、融资的优势互补。2016年,500强房企存货周转率均值为0.24,较2015年上升30.10%;流动资产周转率均值为0.23,同比上升14.08%;总资产周转率为0.16,同比上升5.60%,三大指标均回升至2010-2011年水平,表明受此轮良好销售带动,500强房地产开发企业周转情况有所好转。从各企业的运营绩效指标来看,不同企业周转速率差异明显。2017年,500强房企整体存货货值和存货增长率均继续攀升。500强房企平均存货货值为274.45亿元,较上年大幅提升25.21%,存货增长率水平已经连续三年实现增长。但近年来,房企拿地成本越来越高,存货的货值快速增加,加上市场波动、布局不合理,调控政策和企业本身的扩张欲望等因素,房企存货一直处于攀升状态。房地产市场的发展与我国城市化的进程密不可分,在城镇化红利逐渐消失后,叠加调控政策短期内不会松绑的预期,各大房企如果仅仅依靠高杠杆高周转模式追求规模盲目扩张的话,将会举步维艰。在竞争日益激烈的房地产市场中要想生存,除了打造过硬的产品质量,不断创新营销手段以获取市场的关注也是不可或缺的。地产营销互联网化已成为近些年的新趋势,线上营销发展迅猛,线上线下结合越来越多。各大房企也逐渐意识到营销传播不再只是企业自身的事,更多的是受众的事,如何激发受众引爆口碑成为新营销的核心。在房地产行业集中度提升成为趋势的"大象起舞"时代,为了争取更多的主动权和话语权,各大房企纷纷升级产品线。如融创,在华东,这家公司试图要在豪宅市场中做到细节上的极致和品质上的精雕细琢。除了持续升级产品线,各大房企也更加注重借助科技的力量来解决建造过程中遇到的各种问题。2017年,受益于全年整体销售业绩大涨,房地产开发企业纳税贡献亦快速增长。500强房企所得税均值为2.92亿元,同比增长15.13%;营业税金及附加的均值约为4.17亿元,同比下滑14.13%。500强房企在在销售业绩创下新高的同时,履行社会责任的路径也在不断创新。回顾2017年,政策方面整体来看贯彻了2016年底中央经济工作会议提出的“房住不炒”理念,同时加速建立房地产长效机制,构建“租购并举”新格局,尤其是在人口净流入的大中城市鼓励发展租赁住房市场,并从金融方面给予有力支持,积极发展房地产投资信托基金(REITs)。随着来自政策层面的调控措施和监管措施不断加码,2017年全国多地楼市成交受挫,年内房企之间收并购现象激增。在这一轮的市场调整中,一些房企因为资金链即将面临断裂的风险,不得不走入“卖身”的队伍中,一批大房企借机增强自身在行业内的规模化优势,争夺更大市场份额,一些中小房企则在谋求转型。回顾2017年,中国房地产业最大力度的一项改革,当属住房租赁政策利好不断,多部委联合出台政策,要求在12个人口净流入的大中城市试点加快发展住房租赁市场,以及在13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。其后,多地出台相关细则,落实国家政策。在政策大力支持的背景下,各类房地产企业加速抢滩住房租赁市场,2017年可谓租赁市场全面开启元年。根据易居研究院的预测,未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右,这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司,租房市场整体发展潜力巨大。2017年,受三四线城市大力去库存影响,全国商品房销售再创历史新高:全年实现商品房销售面积169408万平方米,同比增长7.7%;商品房销售金额133701亿元,同比增长13.7%。值得注意的是,由于全年调控政策都呈高压状态,尽管销售面积和销售金额的绝对值依然维持高位运行,但增速明显放缓,甚至在某些月份出现了负增长。2017年,在传统的销售旺季,房地产市场和去年同期相比表现疲软。比如典型的金九银十期间,商品房销售面积同比依次下滑1.5%、1.6%,2016年同期值分别为34%、26.4%;销售金额同比依次增长1.6%、-1.7%,2016年同期值分别为56.1%、40.1%。由此可见政府本轮调控遏制房地产泡沫继续扩大的决心。2017年,在中央强调住房居住属性背景下,各地频频出台严厉调控政策,房地产金融监管也不断加强,在投资投机性需求被抑制的同时,市场分化也更加严重:一二线重点城市热度下降,成交下行,弱二线城市及三四线城市则明显“逆袭”,整个2017年的房地产市场格局发生较大变化。当前中国城市化进程已进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等。存量运营商主要盈利模式,是通过充分盘活受托的存量资源,根据需求升级改造,进一步发掘市场需求和客户痛点,探索资产的盈利新模式,通过输出经验、专业、服务,利用有限合伙企业的模式作为基金管理人(GP),主导分类项目运作,以获取项目管理费及额外分成。存量运营内容多种多样, 此外,越来越多的开发商开始深耕细分领域,更加注重专业化开发,而不是简单的项目复制,比如养老地产、物流地产等。新城控股2017全年合同销售金额达1264.72亿元,比上年同期增长94.39%,大幅超越去年初制定的850亿元全年业绩目标。欧阳捷表示,2018年房地产市场将呈现大势趋稳,整体可能偏于向下。[详细]2018年将是企业并购的大好时机。保集要在瞬息万变的市场竞争中,强化打仗意识,看得准、动作快,在逆境中实现突破和超越。何云飞表示,未来3到5年可能是中国房企洗牌最激烈、最彻底的几年。[详细]2015年-2017年,融侨分别实现销售金额206亿元、362.5亿元和562.1亿元。其平均年复合增长率达到65.5%左右。张岩表示,房地产行业唯一不变的是变化,企业需要积极调整策略,这没有一个定数。[详细]机会往往是留给有准备的人,在新的一年里,要做最早的奋斗者,要做最强的奋斗者,要做最快的奋斗者。只有通过在全国布局,才能够在整个大的资产轮动中找到赚钱机会。[详细]规模不是万能的,但没有规模是万万不能的。一味的追求高规模、高周转,可能会导致利润率和品质的下滑。仁恒置地会适度的调整规模,但不会把这个作为追逐的目标,将坚持一贯的走品质化路线。[详细]在遇到企业自填数据信息质量不理想的情况下,测评中心通过三种渠道核实数据的有效性和真实性:一是通过CRIC决策咨询系统和中国房地产企业测评系统的数据信息等相关资料进行验证和核实;二是针对存疑数据经各地统计局公开数据进行核实;三是经过本中心运用房地产和财务专业知识进行核实,经核实,测评得出的500强企业上报数据在逻辑上是内恰的,各子财务指标是内在一致的,数据质量有较强的可靠性。基于过往500强测评过程中积累的经验,测评中心综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势,中国房地产500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面,采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等19个二级指标,包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等49个三级指标全面衡量企业的综合实力。
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